记得是2017年，我在上一家上市公司服务，公司主营业务是做游戏的，和房地产浑身不搭界。

上市公司，上市完毕，其实都是可以拿到地的，各地、各地区政府都有相关的配套政策，也不算潜规则，只是政策配套、条件各不相同罢了。

(资料图)

我们上市之后，一是不知道这套游戏规则；二是专注于自己的主营业务，无暇他顾；三是囊中羞涩。

大家别觉得奇怪，上市公司很多都是没钱的。我们是个小盘股，流通盘很小，上市募集资金也就这么一些，七七八八一用，就不剩下多少了……

因此，我们就没打上海地产的主意，自己知道自己几斤几两。

2017年，上海地块不断出现地王、标王，都是央企、国企拿着国家发的钱过来竞标、打标、购买，转身囤地，赚了不少快钱、容易钱。

你说上海民企不知道此事？都知道。

不羡慕？私下都羡慕。

想干吗？想干，可惜没机会。

到了2018年，政府的风向开始改了。

上海市区已经接近没地了，好的地块卖完了，城市中心地带的老城区、棚户区（你会惊讶上海还会有这些）工程，人口密度大，动拆迁地狱级难度，是名副其实的硬骨头，故没人敢接。

另外一股风向是，住宅房地产的故事讲完了，商业房地产的故事也快讲完了，真正要讲科技房地产的故事了，想要拿到地块的各家，发现自己身上只有房地产属性，没有科技属性。

脑子反应比较快的是二线房地产商。

我印象比较深的是龙湖地产，西部房产的高手，杀到上海来，什么都不做，先设立一个“龙湖科技中心”。这个反应快啊，积极响应政府号召。

龙湖老总吴亚军是我比较推崇的女房产人，作风细致，高瞻远瞩，女领导有大将之风。

在上海设立科技分支，独立运作，自负盈亏，据说是她首先提出的想法。

龙湖在上海，一度被互联网界认为是“真的想做高科技”。话说回来，即便是“假戏真做”，也是要有决心，有实力和真实投入的。

应该说，龙湖进军上海的初心，还是站在很高的位置上。

我跟龙湖团队数次打交道，对方都是彬彬有礼，以礼相待，我对他们感觉不错。

他们带我看龙湖的样板房（房地产界的固定套路）。

我也不懂礼仪，进门后随便脱了鞋，换了专门的拖鞋。出来时候，客人们的鞋都已经端正放好，鞋尖一律对着门口向外，方便客人离开。

龙湖当时已经上市了，和我们相比是一家前辈公司，体量远超过中等网游公司。但是，他们关注细节，关注落地，团队执行力很强，这点令我内心震撼！

龙湖私底下找我，是想打听一个地块。

这个地块日后变得极有名，当时还沉在水下。

它是一个完整的城区地块，配套设施完善，连续地块多达3平方公里。

这是上海北面唯一的一块完整地块，政府对其寄予厚望，想建成世界上最大规模的科技产业城，比肩美国硅谷。故对竞标企业的科技含金量有很高的要求。

房地产界想的是，如何花最少的成本，把自己包装成为“科技房地产公司”，挤掉对手，拿下此标。

一种做法是自己真实具有科技水平，例如专利，或者像网游公司那样，开发软件，具备软件著作权证明，是不是真的要商业化，另说。

还有一种，搭配一家真实的科技公司，两家联合竞标，拿到地块后做利益分割。

我是作为上市公司首席战略官去会谈合作的，实质还是利益。

龙湖团队对我虽然客气，在谈判中却是强势。他们认为这块地产本质还是房地产属性，应该由龙湖为主导，利益分割上偏向了自己。

我认为，如果你需要我，就会在利益上有所让步。如果你不需要我，大可以自己投资，从头开始做高科技，名至实归。

首鼠两端，找出各种便宜拼缝，押在自己身上，最后利益分配阶段崩溃，这种事情我看得太多了。

我回公司汇报后，CEO立即做出指示：踢掉龙湖，我们自己竞标地块。

我们学房地产，与房地产学高科技，哪个运作成本低，我们就来比比。

集团指定我来负责此事。

我天生谨慎，家里也有房地产界的资源，能触达一些高人。我虽然赞成去掉龙湖，但是还坚持另找一家大规模的合作伙伴，心里能安定些。

我老师牵线，介绍了当时如日中天的恒大，以及那位传奇的打工皇帝、恒大总裁夏海钧。

第一轮我们电话沟通。看在我老师的份上，夏总说话很客气，语气平和，一听就知道是大公司高管，说话分寸感拿捏很稳，基本赞成双方联手行动，竞标该地块。

恒大愿意出资源，希望得到对等利益。

恒大华东区的区域总很快和我联系了。满口客套话，这个风格和分寸感和夏总比，就差多了。

三句寒暄话说完，就露出一副急吼吼的营销口模样，希望我把关系人交给他去运作，好像恒大很有办法，三两下就能拿下这个地块，独吞似的。

我当时也很小心，也很担心，这种风格在时局下是不是还合适。

我跟那位区域总说，你们恒大要是真心做高科技，扶植科技产业，为上海百年大计着想，我为你们引荐上海领导，是应该的。

要是打着别的主意，商业化氛围太浓厚，领导是什么人，阅人无数啊，什么商业模式没见过，人家都是和世界500强的老总一起交流。

就你，这么急功近利，还骗得过去？别开国际玩笑了好伐？

就你这讲故事水平，也就是和区级领导混混，到市政府层面，尤其是上海市委层面，没戏。我忍到最后实在忍不下去了，就狠狠戳了这人一下。

这人被我踩了狐狸尾巴，气得在电话里又喊又叫，说我不懂得长幼尊卑，叫嚣要给我颜色看看，好像上海黑白两道他都能搞定一样。

不明白，那个阶段的房地产人，好像都带着一股戾气、匪气和流氓气。

区区一个区域总，算什么。调动5亿资金都要向总部请示，还不如我一个电子签名。

他不小心说漏嘴，我就有点感觉，好像恒大资金面也并不宽裕。

这个电话结束，双方合作关系就有点僵掉了。

我留个心眼，通过交通银行的关系查恒大的银行借贷，查下来上海方面负债率在50%左右，还可以。全国盘子就不行了，75%以上。

完全是个靠银行借贷做大规模的资产包，可以说有毒。

我心里就冷笑。恒大，你就唱空城计吧。

外表越盛气凌人，内心越空虚空洞。

做企业和做人，道理是一样的。

夏海钧始终在幕后观察着一切。

发现双方谈得不痛快，当天晚上，他秘书的电话就追过来了，说了一堆好话。

我其实也没什么大意见。

谈判嘛，利益之争，就是来吵架的。大家说清楚各自的立场，也挺好的。

再说，下面人不吵，一团和气，上面人怎么出面摆平，怎么才有价值呢。

我这么说，夏的秘书也不说话了。

大家都是明白人。

然后，双方背对背做标书，先做一份基础的PPT。

我熬了一个通宵，做了第一份初稿，被市里面打回来。

连续三天，修改，可以说毫无进展。

市里面帮我找了个老秘书盯PPT，现在回想真是幸运啊。

我在我们公司PPT实力算是不弱，过去是美林投行教的底子，正规的美式PPT。

但在地产招标环节，完全不行！各种错误！各种扣分！

字体不对，字号错乱，线条码数错误，颜色不对……

修改的人都emo了，跟我倒苦水：只有你想象不到的失误，没有你做不到的失误。外行人进地产界就要被扒层皮。

要搁在以往，我早就反驳了。现在集团资金面紧张，需要地产概念，我也忍气吞声，跟天斗跟地斗，不跟钱斗。

看在人民币的份上，不吵架。

相互狐疑的合作双方各自交了一份基础PPT。

恒大那份，就是一股子房地产商的味道，怎么包装自己是高科技，怎么不像。

我们那份，就是一股子科技创业者的小家子气，项目包装土气，不大气，不符合上海大都市的国际化潮流。

第二轮比稿，我拿出真实资源。

洛克菲勒家族赠送一栋五星级酒店，设置在地块中心位置，命名为“中美友好大厦”，永久赠送给上海市人民，市政府托管。

北京故宫出具2万件二三类藏品，在上海地块建立“故宫南院”，永久设立，永久免费向公众开放。

故宫南院和中美友好大厦二楼回廊打通，连成一体式设计。同时，在中美友好大厦的VIP房间和总统套件里，放置故宫南院珍稀文物精美复制品，电子屏幕展示远程监控实时画面，直接看到原件。

设计精巧，创意十足，充分体现互联网公司的优势。

更重要的是，政府还不用出一分钱。

这个方案一下子把所有人都甩开。

恒大这个区域总也真行，看着自己不行了，回去汇报了两件事：

第一，说我偷他创意

第二，说我司撕毁合作协议，背叛盟友。

恒大方面当然生气，甚至有人打算上升到许家印这个层面。

我老师是个豪迈人，打电话过来问，我不得不证明自己：

第一，洛克菲勒家族在华首代是家族继承人，首先是我朋友，其次通过我，你才认识她。美国人可以证明，是他们看在我的交情份上才支持这个方案，恒大他们是没交情的。

第二，故宫南院方案是我司（就是我）独立去谈的，没有恒大的份儿。藏品是国家借调给上海市人民，没必要揽功。

这个案子以后，我再也没和恒大团队合作过。

我觉得他们有几个问题：

1、 太张狂：动不动老子“天下第一”，不把别人和同行放在眼里。天下真的很大，而你不是第一，你的负债是第一。

2、 不学习：嘴上说得好，不耐心学，不诚心诚意做事。领导嘱咐的（领导都是为了大家好），全成耳旁风，一看动作全走样，初心都跑调。

3、 很着急：希望今天播种，明天成长，后天成熟，后天晚上就收割。资金链紧绷造成心态失衡，是恒大2018年以后很多案子烂尾的主要原因。

4、 老违规：拆东墙补西墙，几百亿资金违规腾挪，百亿元商票泛滥成灾，兑付能力极差（形同诈骗），造成很恶劣的金融影响。反正母盘也倒了，什么事情都不管不顾了。

许总没钱时候问老师借钱，哭天叫地，一借就是50、60亿。等到让他还，一推四五六。师母一直提醒老头子不要借了，老师总是很宽容，现实却是残酷的。

恒大内部有个笑话：

说夏海钧洗澡时候都要带着手机，以免错失许家印打来的电话。如果一定秒数内不接电话，按恒大的工作规范，要承担失职责任。

这样的笑话，也只会发生在恒大。

许家印的理念，裹挟着事业和利益，将恒大推到一个极端。

也在这样的极端下，这家企业在用一个很特殊的方式裂开，暴露出金玉其外的败絮真相。

这种企业营造的盛世图景，其实就是地产证券化、资产泡沫化的假象。

看着这样的庞然大物轰然倒下，我已没有幸灾乐祸，倒有种恍如隔世后开悟般的清醒。

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